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29轮!溢价率10%,大家房企9.28亿元竞得龙湾区永强龙水单元地块(理想之城旁)

2019-11-21 14:41:33 点击 评论

PART 1

这个月温州的土拍市场如同天气一样骤冷,温州市区几乎没有商住地块出让。出让最多的也是工业用地与商业零售用地。


龙湾区的龙水单元一向供地量不多,但是今天又迎来新的土地供应。


今天出让的永强北片区龙水单元YB-04-H-08地块,经过29轮竞价,最终由 杭州毓贵实业有限公司 (大家房企 )  以9.28亿竞得该地块,楼面价8507.8元/㎡,溢价率10%。

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(竞拍实况)


龙湾区的龙水单元周边虽然供地不够积极,但是今年以来也依旧有地块持续出让,例如上个月旭辉竞得的永强北片区永中单元D-18地块。但是龙水片区好像去年一宗工业用地出让以后没有啥大动作了。


而时间最近出让的一宗商住用地也是17年10月份万科竞得的永强北片区龙水单元YB-04-J-08a地块(理想之城)了。目前理想之城基本已经售罄。


PART 2

永强北片区龙水单元YB-04-H-08地块位处龙湾区永中街道新联村,北面是温州大道,地块中间横穿新联南路,南面是横穿温州市区东西两片的主干道,东面靠近龙江路。交通方面比较便捷。

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(永强北片区龙水单元YB-04-H-08地块区位图)


地块东南面靠近万科·龙湾花园、绿城海棠湾等多个品质楼盘,目前已经交付入住,居住氛围良好,两公里内有两所小学,一所中学,多所幼儿园,教育资源不缺乏。

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(地块详情)


本宗地块总用地面积43629.69m²(65.4445亩);



地块容积率2.5,计入容积率指标的地上总建筑面积109074m²,其中兼容的商业建筑面积(仅限零售商业和餐饮)3000m²;


规划建筑密度:≤30%(其中居住部分≤22%);


绿地率:≥35%;


本地块起始价为84420万元,起始楼面价7740元/㎡,上限价格109620万元。封顶价后转为在此价格基础上通过竞报政策性住房面积的程序,最高竞报面积为102000m²。


地块内须配建建筑面积≥5000平方米的政策性住房(土地性质为出让),政策性住房套数≥55套,套型面积要求在80-100平方米范围内合理配置(以90平方米为主)。


地块内需按规划条件要求配建公共文化设施和养老助残设施,配建的公共配套设施由竞得人无偿代建。


地块实行住宅全装修和装配式建筑,住宅全装修标准≥1500元/平方米,不少于地上住宅建筑面积50%对应的建筑单体实施装配式建造,单体装配化率不低于20%。该地块按照二星级以上(含二星级)绿色建筑标准进行设计,建筑外立面装饰工程(不含门窗)采用石材或金属板,平均造价不低于800元/平方米。室外景观工程(不含架空层)平均造价不低于600元/平方米。公建设施装修工程造价标准不低于600元/平方米。


该地块东西两侧绿化带用地面积6712.06平方米由竞得人有偿代建,代建总投资300万元。


PART 3

永强北片区龙水单元YB-04-H-08地块位处永中街道新联村,处于浙南科技城和龙湾中心区的结合之处,地块周边在售的新楼盘不多,以东方向的万科·珑庭、万科·龙湾花园和绿城海棠湾目前已交付入住。


地块两公里内有中梁&华鸿·国宾府和理想之城两个新楼盘在售,另外距离9月底出让的永强北片区永中单元B-18地块也不远。


17年10月份,万科以14.57亿元拿下永强北片区龙水单元YB-04-J-08a地块,楼面价8668元/㎡,溢价率3.7%,目前五期仅剩几套尾房。


D-15地块(国宾府)今年4月17日以封顶溢价楼面价11705元/㎡,竞配配套用房面积1000㎡成功出让。


中梁旭辉国宾府已于9月14号一期开盘(备案名:望府里一期),去化情况尚可。


9月26日旭辉竞得以8.2亿竞得永强北片区永中单元B-18地块块,楼面价9613元/㎡,溢价率4.9%。


理想之城和本地块周边的配套设施比较相似,又处于行政,教育,文化,商业,金融等价值资源集聚龙湾中心区板块,板块价值明显,因此去化情况在库存比较大的龙湾区来说是比较优秀的正面例子的。


而旭辉永中项目的地形方正,容积较低,地块周边拆迁户比较多。周边拥有万达等综合商业配套,龙湾区文博馆等自然人文配套。可以满足日常生活需求与休闲娱乐。唯一不足之处可能就是西北方向有一处宗教建筑,对未来去化可能会造成影响。


PART 4

本宗地块和理想之城一样,属于浙南科技城和龙湾中心区的结合之处,因此可以同时享受两个的成熟配套。


另外龙湾中心区还有约660亩中央绿轴公园、市区东片最大的城市公园——黄石山公园、龙湾城市艺术公园(规划)等。周边环境是比较宜居的。

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交通方面,本宗地块位处龙湾区永中街道新联村,北面是温州大道,地块中间横穿新联南路,南面是横穿温州市区东西两片的主干道,东面靠近龙江路。相对来说比较便捷。


板块周边还有较多的拆迁户,再加上周边在售新楼盘较少,因此客户的改善需求较大。


不过地块周边宗教建筑较多,可能会对未来去化造成影响。


一般来说,距离行政中心越近的楼盘,往往价格越高,潜力也越大。由于本宗地块地处位置比较优越,参考理想之城的去化情况,定价合理的话,会有一波去化。

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(现场照片)