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南浦学区房 一套突然疯涨20多万! 房源还特别少,这是怎么了 ?

2019-11-15 11:46:22 点击 评论

PART1

上个月六中学区房“涨疯了”,这个月南浦实验中学学区房也“涨疯了”!

就在10月底,一套下吕浦七区,1楼约38㎡的学区房,成交价约135万。折算成单价已超过3.5万/㎡。

我们“楼市温州”在7月17日推文“南浦实验中学 学区房攻略”时(点击回看前文),文中举例下吕浦七区凤凰组团4楼36㎡的房子,挂牌价只有112万,折算每平方才约3.1万/㎡。

短短4个月不到,已涨了20多万。

如果放在3-4个月以前,六中小面积学区房也只有160多万,现在南浦实验中学学区房已经135万的总价。早几个月,加一点就可以买到六中学区房了。

很多人,还没从六中学区房涨价的行情中,缓过劲来。正商量是咬咬牙买下六中学区房,还是做其他打算时。没想到这边南浦实验中学学区房,动作实在是快,见风就涨。

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 PART2

这波涨价背后是什么原因?后文马上分析。我们先来看看目前二手挂牌价格情况。

目前二手挂牌(最近价格变化较快仅供参考)

七区 7楼 41㎡  141万  3.43万/㎡

七区 5楼 53㎡ 156万  2.95万/㎡

七区 7楼 67㎡  167万  2.49万/㎡

一区大鹏 6楼  50㎡ 150万 3万/㎡

一区海鸥 7楼  59㎡ 147万  2.5万/㎡

二区秋明 4楼  72㎡  193万 2.68万/㎡

二区春晖 3楼  82㎡ 205万  2.5万/㎡

二区秋明 6楼  89㎡ 239万  2.69万/㎡

以上房源由21世纪同诚万家旺店提供

上半年,60㎡以上的楼梯房大约价格在25000元/平方-26500元/平方左右,小面积的大约在110万左右。

现在与之相比,60㎡以上的变化不大,个别有些微升。主要是小平方的价格,突然上涨20-30万。

据下吕浦中介反馈,小面积房源目前挂牌总共只有不到20套,平均挂牌价已超过140万。

同时东哥还拿到一份2017年报价截图,给大家做个对比

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截图时间2017年2月,距今3年不到的时间,下吕浦小面积挂牌总价从约90万左右上升到了约140万左右,涨幅高达约55%。

下吕浦实验中学学区房,本来是随着温州近年整体房价上涨而上涨的,但这次一改之前温和表现,突然上涨,却有其特殊的原因。

东哥认为,这次主要有供需和政策两方面原因造成。接着我们好好讲讲这背后的原因。

我们先来看看,目前南浦实验中学的学区政策。

招生范围

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▲学区范围仅为示意,以教育部门最新公布为准

学区政策

新购房建筑面积在20平方米以上、60平方米之内的,必须达到居住三年以上。

同一套房产三年内只能有一户家庭子女就读同一所学校。

2018年12月29日对南浦实验中学等3所中学2019-2021年秋季入学发布红色预警。2019年3月31日以前取得该校施教区内房屋所有权且符合条件的适龄少年全额保障入学。

如学校仍有空余学位,则面向2019年3月31日之后购置房产且符合条件的申请入学对象,按照房屋所有权证取得时间先后顺序接收入学;其余对象按相对就近原则分流到有空余学位的周边学校。其他入学条件不变。

也就是说,即使现在买60平方以上的南浦实验中学学区房,也不一定能在当年入学,是在空余学位的基础上,按所有权证取得时间先后顺序接收入学。

 PART3

政策影响

我们看到,最新政策“2019年3月31日之后购置房产且符合条件的申请入学对象,按照房屋所有权证取得时间先后顺序接收入学”。

这意味着,越早买,入学可能性越大,那些本来只用在小孩3年级时,购买学区房的买家,现在1-2年级就准备买了。甚至有中介说,有的买家,孩子还抱在怀里,就已经出来看学区房了。

未来的购买力被提前释放,导致了市场上短期买家增多,而供应量又不可能快速增加与之匹配,就造成了“僧多粥少”的局面,涨价压力骤增。

那为什么是小面积涨价快呢?原因也和政策有关。如果只是单一入学需求,不考虑住的情况下,买60㎡以上,现在也不能当年读书,都是要提前买,那当然考虑总价低的小面积。

再加上下吕浦50㎡以下,本身房源并不多,供应量自然就少,就造成了这波小面积涨价更多。

市场影响

9-10月六中总校,小面积突然涨价,总价超过200万。个别房东还认赔违约金解除合同,造成了一波不小的影响。

这波涨价,让一些本来准备购买六中总校学区房的购房者,资金压力倍增,而将关注点,转移到总价只有110多万的南浦实验中学学区房。

短期几乎固定的供应量,遇上突然增加的需求,导致了供求关系的短期失衡,就造而成了这次价格的上涨。

 PART4

接下来会怎么样?

南浦实验中学,小面积学区房涨价,已是事实。目前房源又特别少,部分房东还出现了惜售的状态,卖的不是很诚心。


南浦实验中学和六中总校的学区房,有一定的互相替代性,在学校成绩不变的情况下,他们之间,会一直保持一个合理的差价。所以一旦差价拉开,需求就会向南浦实验中学倾斜,而差价缩小,需求就会向六中总校倾斜(二中也是同理)。

但目前最大的问题是,未来的购买力被提前释放,只要未释放完,也没有其他替代方案出现,现状短期内恐难有实质变化。

还能怎么办?

能建议的办法不多,如果一定是想进南浦实验中学,在大政策不变的情况下,因为要按“照房屋所有权证取得时间先后顺序接收入学”,所以还是早买早安心。

如果可以考虑居住和学区的话,那买60㎡以上的,2.5-2.8万/㎡的单价更加合理,如果面积更大,价格还能低些。现在价格稳定,挑选余地也大一些。

最后想说

还是那句话 学区房有其历史阶段性,不会永远涨下去。孩子读书也不是一套学区房能一劳永逸的。

更多学区房讨论,欢迎后台留言各抒己见。

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