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360°分析:潮启四季明日开盘,这个区位能得到土豪认同吗?

2019-10-26 19:37:46 点击 评论

导读:在断供一年有余后,瓯海景山新桥片终于迎来供应。


本周六(10月26日),位于瓯海新桥街道西湖村的弘阳上坤·潮启四季(备案名:潮启四季苑)二组团一期即将开盘。毛坯折后单价2.40万元/㎡,值得入手吗?


开盘楼幢

本期预售《潮启四季苑二组团》:住宅1幢、3幢、4幢,共计建筑面积32770.61㎡,共291套。

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▲楼栋分布图。红圈为一期开盘楼栋。


区位分析

该项目位于瓯海区新桥街道西湖村。

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▲楼盘相对位置


项目北侧紧邻会昌河路、规划公园绿地、会昌河道,与卧云西苑隔河相望;


南侧为金蟾大道西延段(规划,将作为安置房配套道路同步建设)、规划二类居住用地;东南侧有安置房在施工;


西侧为翠微大道、瓯海艺术实验小学、山水名都;


东侧为规划西湖东路、旸岙农贸市场、旸湖锦园和国鼎路。

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▲红框处为B-03地块,绿框处为B-07地块。周边规划。/浙江省土地使用权网上交易系统。


整个小区由会昌河单元B-03、B-07两个地块组成的,西侧为二组团,东侧为一组团,中间相隔了长浃河与西湖西路(规划)。


此次开盘的为西侧B-03地块二组团中的1、3和4#,小区内2#为政策性住房。


潮启四季周边原先为大面积的旧村。因“大拆大整”“大建大美”,整体软环境得到了较大的提高。周边规划基本为二类居住用地。项目北侧沿会昌河将作滨水公园,同时项目离景山公园等也较近,并拥有一线会昌河河景,未来城市界面和舒适度都会不错。

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▲周边配套。/微信公众号“潮启四季”


周边片区成熟度较高,小区分布密集,配套成熟,生活较为便利。农贸市场、商业广场迈步可到,处于梦多多小镇(直线距离约1.4㎞)、大西洋银泰(直线距离约2.6㎞)等综合体的商业辐射范围内。离周边小学也较近。


尤其是小区北侧远可眺望景山,近可俯瞰会昌河,这不就是电视上唱的“有山有水有风光”嘛!

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▲周边交通界面。/微信公众号“潮启四季”


交通方面,新桥区域交通网络密织,周边分布着温州多个交通大动脉。可谓是四通八达。通过主干道六虹桥路、西山西路可至市中。翠微大道北连双屿黄龙,往南直抵瓯海中心区,上瓯海大道可至温州城东。


但这些路段曾长期霸占温州拥堵路段排行榜,日常车流量较大,大货车也较多。特别是翠微大道对小区西侧的房源影响会较大。随着道路改造提升工程的实施,拥堵现象预计将逐步有所缓解。


当然,从区域认同度来讲,由于景山新桥片旧小区居多,瓯海属地客群的区位认同度不及瓯海中心区环区府核心地带。这也反映在周边一二手房价格上。


规划布局和日照

潮启四季二组团(西侧B-03地块)采用阵列式布局。在楼栋间见缝插针地排布了中庭花园、亲子乐园等,容积率≤2.65。

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▲楼栋分布图,左侧为二组团,右侧为一组团


楼栋外立面主要采用真石漆、金属漆。外立面造型较为简洁明快。

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▲效果图,实际以交付为准


来看看潮启四季的楼间距和日照关系。楼间距不大,约50多米,稍大于住宅设计规范要求的下限。

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▲楼间距为概数,可能有误差,仅供参考。以实际和销售展厅提供的数据为准。


日照关系

本次开盘的3#、4#距离南侧1、2# 58米左右,大约7层以下房源大寒日正午日照会受到遮挡。


1#南侧为规划住宅用地,规划金蟾大道西延加上住宅退让,预计楼间距有60米左右,未来预计6层以下低楼层可能会受南侧建筑(视南侧建筑高度而定)遮挡。


户型分析

潮启四季二组团一期户型分为高层102㎡、115㎡、126㎡和139㎡。


102㎡

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三房+玄关+衣帽间,除了储物间,其余房间功能基本都满足了,麻雀虽小五脏俱全。但餐厅可能会偏小,吃饭的时候座位会挤占到过道。


115㎡:

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房间布局和102方相似,空间尺度更大。


126㎡:

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126方主卧进深反而比102方的还局促,减去飘窗部分只有大概只有3.95米进深,走入式衣柜排布会非常勉强。


139㎡:

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价格分析

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备注:因本项目实行装配式建筑和住宅全装修交付,价格备案未包括。现代简约风格装修标准:2000元/㎡,3000元/㎡。


潮启四季二组团一期毛坯折后均价约2.40万/㎡。这在当前的价格体系算贵吗?

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▲楼盘大致区位示意,不代表精确位置


先来看看周边的一手房供应。


待售方面,今年8月份,位于潮启四季东南侧直线距离约1.2㎞的瓯海中心单元北片28-C-01地块被时代拿下。成交楼面价高达16458元/㎡,比潮启四季B-03地块的楼面价(含政策性住房配建成本)高了近2500元/㎡,未来售价预计将高于潮启四季。


周边可比的新小区不多。价格上,基本与27日开盘的位于瓯海中心区的君悦339(备案名:逸河湾)持平。


从价格上来看,可以选择君悦339的中低楼层(可以查阅历史文章:360°分析:瓯海超高层住宅——君悦339选对房,等于省了50万!)。从区域认同度上来看,可能君悦339高些,但从高楼层居住舒适度和周边软环境来看,潮启四季要好一些。


已交付二手商品房中,瓯海中心区一众新交付商品房的二手成交均价基本在2.7万/㎡以上。(景山新桥片二手房信息由资深中介王爱平15381558875提供,瓯海中心区二手房信息由资深中介黄善国18267745636提供,若您对周边二手房信息有疑问,均可致电联系以上两位)


综合比较,潮启四季二组团一期的价格不算便宜。

选房注意事项

来看看选房注意事项。

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----1#、4#东边套太贵,优先选择中间套。


1#102方中间套和114方边套户型布局相似,均为三朝南三房,日照、通风情况差不多,区别在于114方尺寸更充裕。


但1#114方东边间的折后均价却比102方中间套高了近2000元/㎡。


在102方户型空间够用的前提下,114方仅仅将尺寸延伸,没有对居住条件产生质的提升,却需要多花2000元/㎡,这样的价格显然是不值得的。


同理,4#113方西边间紧挨主干道翠微大道,折后均价竟然高约800元/㎡,其性价比也要低于102方中间套,估计开发商在定价上对于翠微大道的负面影响考虑的不多,建议尽量避免选择4#西边套。


----127方优先选择3#西边间。


3#西边间和4#东边间均为127方户型,两幢楼间距约20米,条件相差不大,4#东边间127方均价高约1000元/㎡。

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▲3#和4#东西间距。仅为示意,可能有误差,以实际为准


毫无疑问,二者之间建议优选3#西边间127方。


----最后说说3#东边间140方。它是一期单价最高的房源,毛坯折后均价达2.58万元/㎡。


140方是最传统的四朝南设计。3#东边间以东是长浃河和一组团洋房,东西间距至少有70米,视野情况较好。

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▲潮启四季一二组团及长浃河、水岸风情街景观效果图。仅为示意


但139方户型对会昌河、长浃河及水岸风情街的景观一点儿也没有利用起来,有些浪费资源禀赋,性价比不高,房探更推荐改善型客户选择周边真正意义上的大面积河景房。

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▲潮启四季周边河岸驳岸景观。图/微信公众号“潮启四季”。


当初西江月为了东侧、北侧会昌河特地将最豪华的188方做了边厅,以最大程度地利用景观面。


▲西江月位置示意,仅供参考

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▲西江月188方户型图,仅供参考。


双河景,未善加利用,139方的设计有些暴殄天物啊!


好了,今天就说这么多。

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