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360°分析:瓯海超高层住宅——君悦339选对房,等于省了50万元!

2019-10-23 22:09:53 点击 评论

导读:浙南第一高楼(以最高点计)地标性建筑君康金融中心旁的超高层住宅君悦339(备案名:逸河湾)在蓄客多时后,终于迎来面市!


本周日(27日),一期233套住宅开盘。这个毛坯折后均价2.39万元/㎡、瓯海唯一的超高层住宅究竟如何?一起来看看。


自打项目亮相起,可以说君悦339是关注度十足。无论是地方政府,还是温州民间,对第一高楼的热衷都非同一般。因而,开发商也机智地将“第一高楼”的高度339作为超高层住宅的推广标签之一。


6月底,据说展厅开放时,是塞得水泄不通。

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▲图/温州房产圈


人,当然是开发商通过各种营销手段吸引而来。到底有什么魔力,让购房者竞相来看房。先来看看一些基础信息。


开盘楼幢

本期预售范围为《逸河湾》最西侧第4幢,共42层,批准预售的住宅建筑面积为:28949.69㎡,共233套。

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▲楼栋分布图


区位分析

君悦339位于瓯海中心区大发凯旋门北侧,瓯海区娄桥街道娄桥村、岩头村。

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▲不代表楼盘精确位置,仅为示意。


君悦339项目北侧为商务大道、瓯海农商银行、瓯海大道、中梁·公园天下、温州市人民医院(东北侧直线距离约500米)、瓯海区政府(西北侧直线距离约500米)等。


东侧为商务大道、建筑最高点339米的“浙南第一高楼”君康金融中心、沉木桥街。东北侧约300米有一加油站(位于瓯盛锦园西北侧)


南侧为奥林匹克花园、大发凯旋门。


西侧为半塘河、半塘路。

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▲瓯海中心南单元(0577-WZ-SX-01)(D-06等地块)控制性详细规划(修编)。图/温州市自然资源与规划局官网。仅为示意,以最新规划和政府最终实施为准


君悦339所在的瓯海中心区板块瓯海大道南侧区域,近年来因为奥体中心大规模拆迁建设,发展迅猛。周边居住氛围日益浓厚,片区成熟度也较高。


商业配套方面,项目距离大西洋银泰直线距离约1.3㎞,距离云天楼瓯越大酒店约500米。而项目自带的君康金融中心包含了酒店、宴会厅、天际泳池、5A办公、会所、直升机停机坪等。据说业主能以优惠的价格享受君康金融中心的配套服务,但营销没有最终落实,估计很难得到实质性好处。

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▲效果图。


布局和日照分析

君悦339各楼栋一字排布。南侧为市政公园,一定程度上弥补了小区规模较小、业主活动空间不足的缺点。

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▲鸟瞰效果示意图


立面上,君悦339采用的是系统门窗+铝板幕墙,单从效果图来看,还是比较大气的。

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▲君悦339立面效果图


另外,由于住宅高度超过100米,住户内存在消防喷淋等设施,有可能影响室内装修美观。


来看看楼间距和日照关系。

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▲上图楼间距为概数,可能与实际有误差,以实际和售楼处口径为准。单位:米。


日照关系

此次开盘的4#南侧为大发·凯旋门,正南侧楼间距约70米。预计4#11层以下大寒日正午日照会受到南侧楼栋遮挡,其余时间日照整体不错。


1#楼间距为约80米。其余位置楼间距超过百米,整体楼间距都较为疏朗。


户型分析

此次开盘的4#,包含建面约115㎡、118㎡、138㎡等3种户型。


(以下尺寸与实际可能存在误差,仅供参考,以实际和展厅销售口径为准。)


115方的面宽只有10米,相对市面同面积段户型,开间较为局促。主卧进深较短,入口处面积浪费,舒适度不佳:

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118方与115方户型基本一致,但主卧的利用率和舒适度要远好于115方,做走入式衣库也较为宽裕:

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138方是边套,6.5米左右的纵厅充分利用了东西两侧的开阔视野,类似大边厅设置,东边套凉爽西边套西晒,所以东边套要占明显优势:

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这个139方的缺陷,在于沙发电视竖向布置空间利用率不高,客厅空间会显得局促,后期装修最好将边侧阳台封闭并入起居厅。


价格分析

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备注:因本项目实行裝配式建筑和住宅全装修交付,价格备案未包括装修单价。A套餐装标方案装修房交付标准 2080元/㎡,B套餐装标方案装修房交付标准 3580元/㎡。


君悦339一期毛坯折后均价约2.39万/㎡。这个价格在当前的价格体系里贵吗?


一手房方面,最有可比性的是直线距离约400米的世茂·璀璨山河(备案名:璀璨澜庭)。璀璨山河毛坯折后成交均价约2.1-2.3万元/㎡。与君悦339相比,璀璨山河区位稍差一点,但差距不大。

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▲项目周边一二手房情况。制图/Lily


二手房方面,最有可比性的是大发·凯旋门(备案名:凯欣锦园)和中梁·公园天下(备案名:云庭锦园)。凯旋门二手成交均价约2.45-2.65万元/㎡,公园天下二手成交均价约2.7万元/㎡(文中二手房信息由资深中介黄善国提供,仅供参考。若您对瓯海中心区二手房源有任何疑问,均可致电18267745636咨询)。


正常情况下,君悦339与与之条件相似的有赠送面积的现房房源便宜10%-15%以上。以此单从价格来看,与周边一二手房相比,君悦339的定价小贵。


这可能主要是开发商视购房者对地标性建筑认同度较高的溢价,但单纯从居住价值来说,这更多只是概念的炒作,实际居住舒适度反而不见得好。但是购房者常常在这种地方有从众心理。


选房注意事项

由于为超高层住宅,君悦339的楼层差价也较大。7层和35层单价相差了4000多元/㎡。▼14.png

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那么,怎么选性价比较高呢?


----以高楼层大户型139方为例,22层毛坯折后单价2.55-2.60万元/㎡,与周边二手房相比性价比较低。与璀璨山河11#相近面积段的143方相比,毛坯折后单价也贵了2000多元/㎡。35层差价更大。


对于高楼层来说,其实日照、通风、视野等没啥区别!相近区位,一平方差价达2000多元/㎡,差价有些大了!


想买高楼层大户型的购房者,不妨参考下房哥此前在选房分析中推荐的璀璨山河11#中间套高楼层(可见历史文章:千万注意这一点!世茂璀璨山河明日开盘选房须知……)。目前,房管网显示中间套还有少量剩余,但边套几乎没售掉,这与房哥之前分析一致,因为该中间套四朝南设置,与边套户型完全一致,单价却便宜了1500元/㎡,相比君悦339大户型,价格优势会更加明显一些。

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▲璀璨山河11#去化情况


如果购房者想要选择君悦339的大户型,此次开盘的房源中,建议优先选择01户型而非06户型。


01和06户型单价只相差了数百元。但01户型东边套看花园,且边厅夏日凉爽,而06西边套西晒较为严重,又面向交通干道,其舒适度远弱于01户型的东边套。

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▲01户型景观视线模拟


----值得注意的是,君悦339的南向楼间距非常大,达到70-110米。

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▲上图楼间距为概数,可能与实际有误差,以实际和售楼处口径为准。单位:米。


因而中低楼层房源比较有优势。以7层和25层价格相比,差价达4000元/㎡。如7层中间套毛坯折后单价约2.1万余元/㎡,在目前的市场价格体系里,中低层中间套房源有非常好的性价比:


◆因南向间距较大,6-15层房源看景观视野非常好,正如房哥之前文章分析,交付后,中低楼层房源南向主功能面看花园的中低楼层的景观视线优势会得到充分显现,单价甚至可与高楼层持平(可参考中央湖公园的案例:同区不同命!市区这类新交付商品房涨价最猛……)。


◆南向开阔,因而通风条件也没有问题;


◆日照虽有遮挡,但中低楼层整体日照时间仍然不错;


◆北侧为瓯海大道,中间户型主要功能空间都在南侧,北侧是挑廊和天井,可以减弱噪音影响。另外,从噪音传播来看,瓯海大道两侧设置了直立式屏障,车流噪音往高处传播。瓯海农商银行的存在对3#有一定程度遮挡。4#高楼层的噪音预计会较大。


◆加之,君悦339中间套为一梯两户,高楼层侯梯时间会较长,对于上下班赶时间,会非常糟心。


----最后,来说说选择110如何选择。03、04户型明显优于02和05户型。


前面已经分析,02和05户型的主卧可以做走入式衣柜(见下图红框处),而且南北通透,空气流通更为顺畅,过道浪费也少。

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而02和05户型主卧过道浪费较多,进深局促(见下图黄框处)。

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从单价上来看,反而是04户型最便宜。建议优先选择04户型,03户型次之。


好了,今天就说到这,下班!

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