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安置房与商品房混居小区将大量交付!是尴尬还是崩溃?

2019-09-30 22:52:18 点击 评论

最近,深圳、北京等地,都上演了暴力拆墙、拆桩。它们都是商品房、安置房混合小区,在地面,或是地下车库,总有一道围墙,或是隔离桩,把它们分成两个世界。


两个世界,不仅仅是商品房、安置房的区别,还有居住人群、享受资源以及房价的巨大差异。


事实上,像这样人为的隔离,在地块红线中本不存在,似乎只是内部问题,有关部门无法进行干预。


从商品房业主的角度来讲,自己高价买的房子,总希望能够保值,甚至增值。


但从安置房业主的角度来讲,本该属于自己的权益,也应得到享受。确实说不清谁对谁错。


回到温州,类似的矛盾,最著名的可能是金色尚品和都市花苑。在红线中,它们属于一个地块。

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曾经的金色尚品和都市花苑“水枪战”。来源:19楼


然而,都市花苑率先启动建设,有商品房和安置房,金色尚品的建设要迟一些,相当于都市花苑二期,是纯商品房,但在各方面都超越了都市花苑,目前尽管10余年过去了但品质仍然不错。而两个小区之间,竖起了一堵围墙。


2012年,金色尚品与都市花苑爆发了激烈的“水枪战”,缘起都市花苑业主要求拆除围墙、资源共享,遭到金色尚品业主的反对。最终,此事不了了之。


如今,金色尚品的二手房市场价超过40000元/㎡,而都市花苑不足30000元/㎡,价差达到约15000元/㎡。


这几年,温州像都市花苑这样的商品房、安置房共同形成混合小区,将大量交付使用。目前,尽管矛盾尚未大量出现,但显然已成为热点。


楼Sir搜罗了一下近几年温州市区这样的混合小区,如大自然华城,还有刚刚交付的有温州大公馆、中央湖公馆、万墅、大诚名座,锦绣吕浦湾等,正在建设或即将交付的有市府路壹号、南塘府、铂金湾、璀璨澜庭、鹿城中心等。至于后来土地价格封顶后要求配建的政策性用房,那就更多了。


另外,像瑞仕花园、嘉瑞锦园、壹号公馆、滨江壹号(惠民路与瓯江路交汇处)等由房企代建的三产安置房,也有少量对外出售,同样形成混合小区。不过,它们没有走商品房预售流程,安置房数量远远大于商品房。

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瑞仕花园。


这些混合小区,情况各不相同。像锦绣吕浦湾,就没有按照“统一设计、统一建设、统一交付、统一立面、统一风格”进行,安置房与商品房品质存在巨大差距,单外立面就有巨大的差别,对车站大道景观也起到一定的破坏。


在其他按照“统一设计、统一建设、统一交付、统一立面、统一风格”的小区中,市府路壹号把安置房单独放在围墙外,与写字楼(LOFT)一起。

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商品房与安置房存在巨大差异的锦绣吕浦湾。来源:百度全景


最好的数鹿城中心,安置房与商品房之间由道路分隔,形成两个小区。南塘府地块较多,纯商品房、纯安置房、混合小区都有。


其他小区,基本上都把安置房与商品房纳入同一个小区内,它们之间没有分隔,甚至在同一栋楼内,看不出明显区别。


这么做是为了提升安置房的品质,避免出现之前安置房那样小问题不断、破坏城市形象等现象。对当地的拆迁户来讲,拆迁后分到的房子,能有商品房水平,自然很乐意。


不过,站在房企销售的角度,或是商品房业主的角度,就完全不是一回事了。


去年夏天,在楼市行情尚未转变时,位于市府路附近的铂金湾,在价格、面积段均非常理性的情况下,开盘时的销售率远远低于预期,到现在还剩下一些房源。


可见,高端客群对安置房始终带有抗性。不过,2014-2017年,市区大部分带安置房楼盘,卖得都不错。


在楼Sir看来,主要体现在两个方面,一是安置房比例远低于商品房,或它们之间被道路分隔;二是当时核心城区新盘非常少、选择余地很小。


后来,带安置房的楼盘,尤其是安置房比例较高的,则需将楼盘定位在刚需至首改这个阶层,以较合理的定价,才能提高开盘时的销售率。

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温州大公馆。来源:普天园林


在近期已交付的混合小区中,暂时没听说存在人为的隔离。同时,不同混合小区之间的二手房房价也是天差地别。


像温州大公馆当前二手房房价普遍在45000元/㎡以上,个别超过50000元/㎡。然而,大自然华城当前二手房房价不足30000元/㎡,除设计年代较早等原因外,安置房比例过高也是一个问题。


当然,温州市区这些混合小区从2015年起才慢慢增多,如今才交付了几个,更多的都还没交付,甚至刚刚开盘。


因此,当前市场上的都属于个案,尚无法下定论。更何况,有些被道路分隔的商品房与安置房,压根就是两个相邻的小区。


那么,混合小区会存在哪些问题呢?从当前的少量混合小区,以及二手房买入安置房的业主反映,在拆迁户较多的小区中,相当一部分拆迁户存在“原住民”心态,与购房者存在一定的矛盾。


例如,“土地是我们祖祖辈辈传下来的,你们都是外来的!”“你们年轻人要多让让我们老人,别欺负我们!”“你们有钱人要多让让我们穷人,不要欺负我们!”类似这样的言论,在安置房业主群经常出现。针对许多稀缺资源,拆迁户总是要强调优先。


若安置房占多数,小区业委会极大概率被拆迁户占据,他们之间为老邻居,有些人对外来购房者较排斥。


若是安置房占少数的混合小区,比如温州大公馆,曾出现要求增加业委会拆迁户的名额,以与购房者取得同等权益。

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大自然华城。来源:百度全景


还有物业管理,这直接关系到小区后期的品质维护。然而在拆迁户中,往往相当一部分没有品质意识,对物业管理并不关心,习惯了原先的落地房生活却不喜欢缴纳物业管理费,甚至联手赶走、更换了物业管理公司。


比如大自然华城,就存在拆迁户不愿意缴纳物业管理费,导致收费存在难度,入不敷出,导致管理与服务质量降低的情况。低品质又会带动更多业主拒绝缴纳物业管理费,陷入恶性循环。


如果物业管理不好,业主为了占用空间或考虑安全,一旦装了窗罩、雨棚、花篮之后,哪怕原先的建设标准再高,这个小区的形象与品质也废了,如名门世家。更夸张的还有小区绿化被挖了种菜、养鸡鸭,楼梯口摆放杂物等现象。

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装了不少窗罩的名门世家。来源:百度全景


混合小区不止安置房与商品房混合一种,近年来还诞生了不少高楼+洋房的“高低配”小区,也有个别住宅+LOFT的小区(指将LOFT纳入小区围墙内的)。


必须强调的是,上述案例是部分混合小区出现过的情况,而且也列举了一些比较典型的案例,并非所以混合小区都如此,不能一竿子打死。


但是话说回来,在同一小区内,不同形态的住宅,业主之间的利益诉求总会存在差异,产生矛盾也在所难免。


当前温州市区已交付的安置房、商品房混合小区不多,或许小矛盾存在,各种激烈的矛盾尚属极少数。


然而,市区大量混合小区将在一两年后陆续交付,包括代建安置房的、配建政策性用房的、自持部分住宅的。


其中,很多混合小区都由土地竞拍至封顶价而形成,在高地价的基础上,项目定位很可能会被拉高。


而政策性用房这一块,也尚不清楚今后会如何分配,吸引哪一类人群入住。不过,很有可能同一个小区存在两个差异较大的群体。

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香槟左岸。来源:百度全景


而在外地,围墙的硬性隔离、暴力拆墙的出现,其矛盾的激烈程度比温州更甚,甚至引发了商品房房价的下跌。虽然有些事情看起来存在歧视、有违公平,但很多经济学方面的事物,无法用日常伦理去解释。


因此,等这批混合小区大量交付后,温州的混合小区会不会也发生像外地那样的激烈矛盾?很难说。对于购房者来讲,尤其是有品质意识、追求高端的购房者,面对混合小区需要慎重,非商品房的比例越高,越需要慎重。它并不是一定会产生矛盾,但概率并不小,只是激烈程度不同。

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中央湖公馆。


有些问题,在如今看来也确实无解,仍需业主、物业管理公司、有关部门共同探索。


比如,杭州下沙的安置房,要开始拆窗罩了,而类似的事情,温州在20年前就做过。更何况,市场上也有比窗罩更美观、更舒适的卷帘窗,只是价格比较昂贵。


必须肯定的是,安置房的品质提升本身是一件好事。而混合小区的出现,也是安置房品质提升过程中产生的新问题,仍需努力去推动问题的解决,而非因噎废食。


眼下,很多安置房在有了漂亮的面子后,还需要更有序的物业管理与维护,才能拥有敌得过时间的美丽。

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