小程序&&公众号
资讯首页 楼市数据 楼盘信息 开盘预告 土地出让 看房日记 城建规划 土地公告 工程进度 全国动态

360°分析:七都均价2.27万元/㎡的金悦澜湾,性价比两极分化?

2019-09-28 16:26:35 点击 评论

导读:今年以来,凭借着学区加持和价格优势,华润·鹿岛万象天地成为了今年温州市区最畅销的项目之一。


如今,位于鹿岛万象天地南侧的金悦澜湾一期472套住宅也将在本周日(29日)迎来开盘。一起来看看~


开盘楼幢

本次预售《金悦澜湾》一期,预售范围为2#、5#、7#、8#、10#,住宅共计472套,建筑面积48366.36㎡。

1.png

▲楼栋分布图。黄圈处为此次开盘楼栋


区位分析

该项目位于鹿城区七都街道。

2.png

▲不代表楼盘精确位置,仅为示意。


项目北侧为沙洲路、华润鹿岛万象天地,项目东北侧60米处规划有幼儿园(位于鹿岛万象天地25#南侧);


东侧规划有社区综合体,规划由公交首末站、社区用房、文化活动站、医疗卫生站、社会停车位等。东侧约90米规划有宗教用地;东南侧约350米规划有永福禅寺;


西侧为和乐美居、滨江九里;


南侧为河道、规划道路、公园绿地、落地房住宅区。

3.png

▲七都片区北单元03-B-19至03-B-32等地块控规,仅为示意。以政府最新规划和实施为准。/温州市自然资源与规划局


华润的两个项目鹿岛万象天地和金悦澜湾仅一路之隔,大概率属同一个学区。


周边成熟小区较多,配套正趋于成熟。上月,北侧鹿岛万象天地的商业一期已经销售一空,预计交付后周边商业氛围将逐渐浓厚起来。


布局和日照

金悦澜湾采用围合式布局。北高南低,北侧为33层左右的一类高层,南侧一排为18层左右的二类高层。园林围合情况会类似于市面上已交付的爱琴海岸、香缇华府的效果。

4.png

▲楼栋分布图


小区外立面材料:1-3层是石材,其他是铝板、玻璃、真石漆。(以实际为准)

5.png

6.png

7.png

单从立面效果图来看,灰色占比过大,不知交付效果是否会显得较为沉闷。


金悦澜湾布局最大的问题,在于朝向。


温州的住宅小区,为了追求冬暖夏凉和良好通风的舒适效果,朝向南偏西不超过15°,偏东不超过30°为佳。

8.png

▲浙江省居住建筑节能设计标准


但是,金悦澜湾大部分建筑朝向是南偏西约26°,这个角度偏西太大了些,西晒可能会相对较为严重,东南风迎风面变小。

9.png

再来看看楼间距和日照关系。


南北楼间距在40-70米不等,整体日照条件不错。

10.png

▲上图楼间距为概数,可能与实际有误差,以实际和售楼处口径为准。单位:米。


日照关系

本次开盘的2#南侧楼间距约45.85米,由于角度偏向问题,日照计算较为复杂(下同),预计大寒日5层以下会被南侧高楼遮挡。


10#南侧楼间距约68.65米左右,间距较大,日照条件很好。


8#南侧楼间距约39.45米,预计大寒日7层以下会被南侧高楼遮挡。


小区南侧规划绿地、河道及道路,南侧3#、5#、6#、7#建筑日照条件非常好。


户型分析

此次开盘的2#、5#、7#、8#、10#,包含建面约93㎡、98㎡、108㎡等4种户型。


(以下尺寸与实际可能存在误差,仅供参考,以实际和展厅销售口径为准。)


2#、10#中间套98㎡户型:

11.png

2#、10#是一类高层,公摊较大,所以这个98方与二类高层5#、7#、8#的93方是一样大的,套内建筑面积都是76方。


同理,2#、10#边套108㎡户型,与5#、7#、8#的108方相比,套内面积要小约5㎡:

12.png

这是二类高层5#、7#、8#、中间套93㎡户型:

13.png

二类高层5#、7#、8#边套108㎡:

14.png

这个108方由于得房率较高,且只做三房,因而舒适度不错,但在尺度分配上值得斟酌。


客厅面宽达到5.0米,很阔绰但也很尴尬,4.2米已经是非常舒适宽裕的尺度,这多出来的面宽,除了靠墙做一排收纳柜之外,很难做其它功能安排。


价格分析

15.png

备注:因本项目实行装配式建筑和住宅全装修交付,价格备案未包括全装修单价2500元/㎡。


签约时房款首付比例达到总房款50%,享受毛坯总房款1%的优惠;华润置地温州区域老业主购买金悦澜湾住宅产品享受毛坯总房款2%的优惠。

与金悦澜湾最有可比性的,是北侧的鹿岛万象天地。


金悦澜湾一期2#和10#均为99方中间套和108方边套,一类高层,折后均价分别为2.1万/㎡和2.2万/㎡,这个价格与鹿岛万象天地五期25#(也是一类高层小户型)基本持平。


但两者比较起来,鹿岛万象天地25#南朝道路而金悦澜湾2#、10#南朝花园,由于小户型主要功能空间都在南面,所以本次推盘的小户型性价比略高。


再来看看5#、7#、8#二类高层,由于得房率较高且所处小区位置较好,单价相比2#、10#上浮了两三千,其中5#折后均价更是达到了24367元/㎡。


这个价格与鹿岛万象天地的二类高层相比,你会发现很有意思:


鹿岛万象天地五期4#、5#、6#均为两梯两户二类高层,户型面积120方,折后单价2.0-2.1万元/㎡,且还剩余不少房源。

16.png

▲五期4#去化情况。实际备案数据可能有延迟,以实际为准。


这样一比,你会发现金悦澜湾的二类高层小户型贵了3000元/㎡!换算成总价,反而是鹿岛万象天地两梯两户的120方比金悦澜湾的108方更便宜!


小户型再紧俏,但总价高于大户型,还真是有点不可思议啊!所以单从定价上来说,5#、7#和8#的2.4万/㎡的折后毛坯均价定价略偏高,与周边二手房相比,没有太大的优势,这个价格可以考虑去买鹿岛万象天地的120方!


但鹿岛万象天地4#、5#、6#的120方剩余的房源多为中低楼层。其最大的问题是日照。中低楼层可能会被一类高层遮挡,日照条件相对较差,日照条件较好的房源剩余不多。因此,购房者对日照要求不是特别敏感、而对居住房间数量、居住空间舒适度要求较多的可以考虑。


日照质量要求较高的购房者可以考虑金悦澜湾沿河的几栋。5#、6#、7#由于南向无遮挡且沿河,日照条件相当不错,预算相对有限的购房者也可以考虑低楼层。总之,购房者可以根据自身的需求和情况择优选择。

17.png

▲金悦澜湾效果图


选房注意事项

18.png

金悦澜湾一期性价比最高的房源,毫无疑问是2#中间套。


2#中间套折后均价仅20975元/㎡。之所以定价较低,主要是两个原因:


----项目周边的庙宇影响,因而2#整体定价较其他楼栋低些;

19.png

▲庙宇大致位置图,见上图红圈处。


但周边的寺庙等对2#中间套影响有限。从VR地图上来看,项目东侧距离约90米的规划服务设施用地(将安置庙宇等)不是特别明显,除非建成后俯身刻意查看。加之项目东侧的03-B-27规划服务设施用地限高24米,而且新建宗教设施一般会进行去宗教化立面改造,规划宗教用地的影响(特别是对2#03户型和西边套04户型)相对有限。

20.png

▲规划宗教建筑景观视线。黄字为鹿岛万象天地。红字为金悦澜湾。底图由微信网友“阿龙”航拍。特表谢意!


而东南侧约350米的寺庙在视线内也不太明显。

21.png

▲房哥金悦澜湾项目VR地图


----“路冲”。规划中的老涂四路与2#路冲。但路冲实际上对2#中间套影响较小。从玄学角度来说,路冲已经被凹槽、挑栏等核心筒挡住了。


但从学区概念来说,每套房子无论大小都能享受到同一学区。换句话说,单考虑学区的话,房子越小、单价越便宜,交付后差价就越大,因而对于冲着“学区”购买的购房者来说,2#中间套是一个可以考虑的选择。


另外,7#西侧靠近16米宽的老涂三路。但其毛坯折后均价在2.37万元/㎡以上。特别是西边套毛坯折后均价为24102元/㎡,性价比较低。


好了,今天就说到这。

用微信扫一扫,分享至好友和朋友圈

热门楼盘