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温乡城整体被撬底!今天,三江绝版地块又被国鸿拿下!70轮、溢价41%

2019-09-27 20:42:50 点击 评论

昨天,华鸿嘉信联手国鸿,以20.01亿元竞得永嘉三江商务区B09、B11地块。今天,温州瑞强房地产开发有限公司(国鸿&华鸿嘉信)经过70轮,又以21.21亿元竞得边上的永嘉三江商务区B08、B16地块,楼面价4876元/㎡,溢价率41.4%。

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无论是竞拍轮数、总价,还是楼面价、溢价率,今天的地块都远远超过了昨天,而出让面积、总建筑面积都小于昨天的地块。可见,今天的竞拍激烈程度,远超昨天。这或许与昨天出让地块最高建筑高度更高、非住宅要求更多有关。


就此,瓯江与楠溪江交汇处的370.5亩、地上总建筑面积90.4万方的城市地标群地块(温乡城),全部成交。跟踪多年的“恒天”,最终还是和温乡城失之交臂,不免让人唏嘘不已!


今天成交的永嘉三江商务区B08、B16地块位于昨天成交的B09、B11地块以西,总用地面积219.889亩,其中规划建设用地面积152.971亩,容积率4.268,总建筑面积约43.5万方,起拍价15亿元。

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地块区位和现场图。


其中,B08-04为城镇住宅用地兼容零售商业、餐饮、旅馆用地,16-01地块为零售商业、餐饮、旅馆用地兼容商务金融用地,两宗地块均限高150米。B08-03地块、B16-03地块地块均为公园绿地。


最受关注的是B16-02地块,为商务金融用地兼容零售商业、餐饮、旅馆用地,该地块标志性建筑控制在180-220米,并实施商品房预售资金统一监管,其他建筑控制在150米及以下。

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地块指标。


在商业综合体方面,该组合地块地上商业自持≥7万方。当然,该地块与昨天竞得的地块可相互调配,共自持10万㎡。另外,地下商业4-5.9万方,总体自持50%以上。


三江商务区,自瓯越大桥开通后,真正进入瓯江两岸人民的视野。三江商务区自2013年立体城一期地块起,以及后来的立体城二期地块、永嘉世贸地块,几乎都是底价拿地。


然而自去年起,立体城东侧地块、永嘉世贸南侧地块,以及这两天成交的地块,均出现了激烈争夺。尤其是原规划为立体城三期、永嘉世贸二期的地块,分别被大诚、国鸿挖了墙角。再加上这一回原规划的温乡城,早就做好了设计方案,也被国鸿挖走了。然而根据土地竞拍规则,价高者得。

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从鹿城广场看三江商务区。


当前,该区域已经开发了立体城、永嘉世贸中心、温州1号、瓯江印象4个楼盘,每个盘都卖得不错,尤其是南向看江的一线江景房特别受欢迎。因此,自楼市复苏以来,三江商务区的土地都是香饽饽。

 

在楼Sir看来,三江的火热,也与永嘉在商办建筑方面的政策相对宽松有关。无论是立体城、永嘉世贸中心、温州1号,都有不少商办产权的类住宅,再加上部分地块允许采用民水民电,以及低于住宅的价格,对不少有买房压力的购房者还是很有吸引力。


 仅仅一江之隔的温州市区,从2017年起限制了商办物业的小面积分割出售,让与市区事实同城的三江,对商办物业的改造、销售有了一个很好的契机。

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三江商务区在建的住宅、类住宅。


在商办物业难卖、又需要它来提升城市形象的情况下,三江商务区似乎做到了两者之间的平衡。但是,商办物业是允许注册公司的,在其办公名正言顺。因此楼Sir认为,用于自住的购房者,需做好商住混合的心理准备,更何况三江有的楼盘也是把住宅、类住宅放在一个小区内,届时对物业管理也是一大考验。


楼Sir需要为三江点赞的是,当前三江商务区的城市界面、城市天际线还是比较现代化的。其中,立体城有1幢150米的超高层商务楼、多幢150米的超高层住宅,并在140米高的希尔顿酒店。


温州1号,无论住宅还是类住宅,外立面均比较现代化,还包括140米、200米超高层住宅。永嘉世贸中心的建筑外形颇具个性化,在温州非常少有。

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三江商务区部分建成住宅、商务楼。


而这两天出让的地块,住宅最高允许建至150米,还包括180-220米超高层建筑、总高度350米以上超高层建筑,更是突破了三江的天际线。根据规划,立体城还有1幢220米的超高层建筑,但至今并没有进一步消息。


接下来,三江商务区南向看江的地块,只剩温州1号与瓯越大桥之间的一宗地块了,或者从瓯江印象继续向东,但那边背后就是山,夹在山江之间没有纵深,难以形成高密度人群,也很难繁华、便利起来。


因此,届时温州1号与瓯越大桥之间的地块挂牌,或将出现更为激烈的争夺。该地块是否还会出现商业综合体、超高层建筑等惊喜?拭目以待!

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立体城购物中心。来源:瓯网


当前,立体城购物中心已开业,希尔顿酒店正在建设中,永嘉世贸中心也包含商业水街,再加上这两天出让的地块中,也包括星级酒店、共10万方商业综合体,三江商务区也有望形成大型商圈。


不过,在教育、医疗等方面的生活配套,依旧是三江商务区的短板。三江的瓯北八小、瓯北四中,无论硬件还是软件,恐怕都不符合中产阶级对子女教育的需求。而其余在建的学校,均为民办学校。


医疗方面则相对好一点,就算三江内部暂时没有,无论是永嘉中医院,还是温州附二医,对三江商务区来讲,都算是一江之隔、一桥相连。

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三江商务区部分在建住宅。


不过,楼Sir依旧看好三江商务区的发展。在温州城市融入长三角发展、杭温高铁动工、永嘉火车站升级为温州北站之际,向着温州北站方向、又保持适当距离的三江商务区,很有可能会成为下一个下吕浦、瓯海中心区。


而三江商务区在城市形象方面的注重,作为温州城市北大门,哪怕只是个“类住宅伪商务区”,也能为温州的城市形象加分。

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三江商务区部分建成江景房。


至于永嘉是否会撤县设区,目前没有明确消息,但很多人买三江的房子投资都在赌这一点。


但在都市融合发展的大趋势下,楼Sir认为,受到束缚的行政区划必然要顺应社会经济发展状况进行调整,撤县设区应该是时间问题。不过,五年还是十年,甚至更久,那就说不清楚咯。

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