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横渎板块绿城·凤起玉鸣一房一价公开,这价格值得入手吗?鹿城广场老业主放话1人扫15套,温州人“抱团买房”之势重出江湖?

2019-09-17 21:03:33 点击 评论

过去温州楼市有个传说“一个老业主能拉一村的邻居买房”。


背后与金钱无关,推荐人是“好物分享”,被推荐的更是基于 “信任”心态。


当然,像这样的事例普遍发生在2011年温州民间借贷风波爆发之前,放眼当下的温州市场,此类现象已鲜少出现。


然就在前几日,圈姐听到一则劲爆消息:鹿城广场的老业主给绿城某区域领导打电话,放话要买15套市府路横渎板块的绿城·凤起玉鸣!


没有看错,就是15套!!!

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绿城·凤起玉鸣效果示意图


该老业主也为此实打实的认筹了15个诚意金,扬言到:“不在乎位置,当天摇号有啥买啥”,末尾还给介绍了五六位“款爷”朋友。


是不是觉得不可思议?乍一看,这难道是“温州chao房团”重出江湖?


要知道鹿城广场的业主,他们之中既有各个行业大佬也有隐形富豪,而他们买房的信息渠道主要依靠自己圈子内的圈层互通,倘若用一句话形容那就是“换房可以,择邻要优”。


这部分客户看重凤起玉鸣的首要原因便是“凤起玉鸣”与“鹿城广场”同属绿城TOP产品系。


说到鹿城广场,它可是温州房地产开发史上的一个“奇迹”,在2009年以超68亿元销售额的傲人成绩,刷新了当时国内单个地产项目年度销售金额的历史纪录!(数据来源:住在杭州网)


彼时,作为最高单价近10万元/㎡豪宅的它,更是锁定了温州顶豪人群的置业目标,诸如温州知名房企时D、华H等在温州有头有脸的老板都在鹿城广场圈走一席之地。


当然,除了资深绿粉之外,凤起玉鸣这次吸引了不少“新粉”加入,这其中与其项目区位、产品定位、精装风格以及部分楼幢的价格等密切相关。


我们先看区位,凤起玉鸣位于市府路横渎板块,四周被吕浦、绿轴、新城板块包围,既享受着市府板块的市政文化配套,又承载着老城繁华丰富的商业娱乐配套,更借由市府路、车站大道、锦绣路、惠民路等城市主干道连接主城各大区域。

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项目区位示意图·圈姐手机拍摄


如此地段和配套,好到“没话说”,这也是为什么这么多人热血沸腾想买进横渎的一大原因。


今早,备受关注的绿城·凤起玉鸣一房一价已公布,圈姐提起十二分精神给大家研究了下它的推售信息及定价体系。


根据温州房管网公示信息,凤起玉鸣将于9月21日(本周六)首次开盘。


小区共计8幢住宅组成,其中包括7幢高层+1幢超高层,共计778套房源。一期推售3#、5#、10#、11#共4幢合计420套房源,占到全盘房源总量的一半以上。

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凤起玉鸣一期楼栋均价(数据整理朗兆市场研究中心)


产品供应上主打建面约139㎡、180㎡、249㎡三种户型,一期推售房源整体毛坯惠后均价为37373元/㎡。


为了让大家更好理解,圈姐将不同楼栋的面积及对应价格分别标注,你会发现一个很有意思的定价逻辑。

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楼栋及户型分布示意图


不知道大家注意到没?3#楼和5#楼全部为建面约139㎡的户型,在定价上,打破了以往“东边套高、西边套低”的市场常规定价体系,反而呈现了明显的“西高东低”阵列!


其中5#楼,毛坯惠后均价为30694元/㎡,仅3万出头一点,尤其是东边套均价仅为 27753元/㎡,这是要冲击市场的节奏!!

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楼栋及价格分析(数据整理朗兆市场研究中心)


低区更甚,201室毛坯惠后单价仅为21624元/㎡。


什么概念?比绿城拿地之初的楼面价19631仅高了约2000元/㎡,这个价格,不知道的以为这是绿城入温11年感恩回馈做慈善啊?看的自诩内心坚硬无比的圈姐都心痒难耐,忍不住想掏钱众筹一套!


且慢!天下哪有免费的午餐?仔细研究后,方知其此番定价的背后逻辑,3#、5#楼面临着整盘最大的不利因素,那就是项目东南面的宗教建筑“云福禅寺”及“水心道观”。

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楼栋视线关系图


5#楼东边套因东南方直面“云福禅寺”及“水心道观”,考虑到部分温州人对宗教建筑的讳避心理,因此在定价上做了让步,企图通过价差的刺激促进这部分“庙景房”的快速去化。


从上图可以看到,5#01-04室,会受到宗教建筑队项目的视线影响,3#楼01、02室也会受到宗教建筑的视线影响,而3#03、04室因南面5#楼视野遮挡原因,受宗教建筑视线影响不大。


也就是说,越往西受到水心道观视线影响越小,价格也越高。


此前在6月份,有金茂府1#、2#楼“南向看水心殿”,“以价探市”成功案例,金茂府1#、2#楼毛坯惠后均价仅3万/㎡出头,中低楼层单价普遍在27000-28000元/㎡,开盘当天直接被“哄抢一空”。


可见,只要价格让到位,“庙景房”也是受宠的大宝贝!果然不出所料,据圈姐了解,5#、3#东边间落位的意向客户数量部分房源已经达到了8:1的比例!


那么关于此次凤起玉鸣首开,对比市场行情来看,定价如何?除了低价入市的3#、5#楼外,10#、11#楼性价比咋样?各位款爷们又如何选房呢?


圈姐以温州同类高端项目为例,时代滨江上品一期,后排小地块2#、3#,类似的建面约130-140㎡档的户型,毛坯惠后约3.3-3.5万/㎡,再比如洪殿滨江壹号拿地楼面价2.4万+/㎡,即便项目想平价出货,杂七杂八成本再加装标毛估估奔3.5w-4w上下。


绿城·凤起玉鸣5#楼均价约30694元/㎡,对比来看,有3000元/㎡上下的价差,再加上绿城TOP凤起系产品及品牌的加持,还是比较具有性价比的。


而5#楼东南向云福禅寺的视线影响还算可控,其一是云福禅寺本身的建筑高度不算高,与此同时该建筑将启动去宗教化改造计划,具体的效果示意如下图所示:

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改造示意图


据圈姐了解,它所在的绿化带将由绿城负责代建,绿城若在周围种植一些大乔木,视线上有遮蔽作用,它对5#楼低区视线平视的户型或有视觉影响,中高楼层业主视线基本影响不大。


至于水心道观,作为温州文保单位,自然还是会长久矗立于横渎河畔,但是风水上有“过河即止”的说法,回过头结合绿城给出的让利价格,圈姐推测东边套房源开盘被抢还是大概率事件。

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5#楼东边套价格截图


若是对宗教建筑有“心理抗拒”却又偏爱建面约139㎡户型的客户,3#03、04室不失为一个选择,不过单价立马大幅上涨,3#的03与02有约1000元/㎡的差价,西边套则高出东边套约3000元/㎡,最后如何选择还是取决于自身的资金实力。


最后就是不差钱的“款爷”们,目标自然是10#楼建面约180㎡的四开间朝南阔尺户型及11#楼建面约249㎡楼wang户型。


其中,10#建面约180㎡户型,毛坯惠后均价约36875元/㎡,相比建面约139㎡户型价格高出不少,个中原因不难理解。


再就是堪称凤起玉鸣整盘楼wang担当的11#楼,整幢清一色建面约 249㎡户型,毛坯惠后均价直接上升至42521元/㎡,毛坯总价区间在1000w-1200w,算是为温州塔尖顶豪准备的层高约3.1米120套稀que爆款,土豪请随意。


来简单看下他的户型,篇幅有限,举建面约139㎡为例,该户型算的上是市中板块“小面积、低总价”的代表产品之一。


绿城摒弃常规的局促四房设计,做了大三房的布局,满足了这类高端客户关于居住尺度舒适性的需求,空间舒适度较强。

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再给大家飘一个小道消息,据了解凤起玉鸣北面绿城代建的小学,传闻会在市府路小学分校、广场路小学分校或建设小学分校等几大名校中挑选诞生。


当然圈姐这里要提醒大家,学校的名称、建成时间、办学性质、办学规模及招生区域划定等均存在未确定或者调整的可能,须以政府教育主管部门的最新政策为准。


好了,今天就说到这,圈姐继续搬砖,对项目及价格还有别的看法,欢迎文末评论。


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