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独家首发 | 楼市8月报:市区住宅供销环比上升,均价突破2w+,新盘销售两极分化,“金九银十”暗藏玄机?

2019-09-03 21:17:32 点击 评论

8月开发商加快推盘节奏,不过去化情况两极分化明显。


新盘中市中心的鹿城中心受制于地块较小,定价上拉低了板块均价,去化当天仍不甚理想;滨江商务区的时代滨江上品,精准把握客户心理,挤压这部分“江景执念者”的购房爆发力,一期当天去化约94成。


作为”金九银十“的前哨,8月温州楼市具体运行情况,我们还是通过朗兆研究市场中心对土地成交数据、住宅供求量、成交价格、成交结构、库存量及去化周期等几大指标的整理来一窥究竟。


全市供求:销售面积为68.26万平方米,环比下降5.5%,供销比上升至0.89


2019年8月份,全市商品住宅供应60.84万平方米,环比上升41.5%,同比下降24.7%;销售面积为68.26万平方米,环比下降5.5%,同比上升17.5%;供销比上升至0.89;

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数据整理/朗兆市场研究中心


2019年1-8月,全市商品住宅累计供应479.97万平方米,同比减少10.0%;销售面积为543.7万平方米,同比增加5.6%。供销比为0.88,整体供销持衡。


市区供求:销售35.14万方,环比上升4%,供求比0.93


2019年8月份,温州市区住宅供应32.82万平方米,环比上升65%,同比下降18%,销售35.14万平方米,环比上升4%,同比上升36%,供求比0.93。

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数据整理/朗兆市场研究中心


2019年1-8月,温州市区住宅累计供应218万平方米,同比增加10.9%;销售面积为242万平方米,同比增加39.7%。供销比为0.9,供低于求。


全市推售楼盘:全市20盘开盘/加推,主城区占主力,两极分化明显


本月开发商加快推盘节奏,全市共20个项目首开/加推,主城区有10个项目推盘,首开3个华侨城·欢乐天地、中梁·鹿城中心、时代滨江上品。


加推项目中TOD天空之城、鹿岛万象天地延续火热态势,同样的世茂璀璨澜庭经过上半年续销,急需新房源。除此以外,部分项目领预售证采取“假开”形式,并未集中推售,核心目的还是给客户补充优质楼层的房源,利于成交率。

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数据整理/朗兆市场研究中心


本月郊县节奏放缓,仅有10个项目推盘,瑞安(德信铂瑞府、大诚铭座、金地·江山壹品),平阳(大诚金廷、石榴玉兰湾、德信阳光城君望园),乐清(滨江金色家园、富力中央公园)苍南(荣安旭辉东宸府)。

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数据整理/朗兆市场研究中心


郊县之中,瑞安市场一贯“好爆”,三个项目中铂瑞府、江山壹品去化优异。铂瑞府属于德信在瑞安继铂瑞湾之后的第二个项目,体量不算大,开盘推售仅217套,价格也相对合理,开盘去化成立较为理想。


江山壹品位于塘下中心区,以塘下人对“中心区”趋之若鹜的偏执追求,再加上产品及价格的匹配度,也是取得了不错的成绩。


大诚铭座位于瑞祥新区,周边配套如新纪元小学、万松公园、瑞安客运中心等,地段算是不错,但因规模较小,去化情况未达预期。


市区成交价格:市区住宅销售均价21085元/㎡,相比7月上涨约1571元/㎡


2019年8月份,温州市区住宅销售均价21085元/㎡,环比上升8%,同比上升3%,上升原因主要是时代·滨江上品高价盘的拉动效应。

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数据整理/朗兆市场研究中心

2019年1-8月,温州市区住宅销售均价18948元/㎡,同比增加2.1%。


市区库存:可售面积153.1万平方米,环比下降1%


截至2019年8月底,温州市区商品住宅可售面积为153.1万平方米,环比下降1%,同比上升54%。


按照近12个月平均销售情况,库存需5.6个月消化完毕,仍稳定在健康的去化周期。

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数据整理/朗兆市场研究中心


市区成交结构:刚需、首改维持高位


8月,天空之城、鹿岛万象天地、春江天玺、愉景公馆等项目集中签约影响,110㎡以下刚需产品、110-144㎡首改产品维持高位,占比89%;144-180㎡再改产品成交占比7%。

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数据整理/朗兆市场研究中心


2019年1-8月,温州市区成交以110-144㎡产品为主,占比50%。

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数据整理/朗兆市场研究中心



全市销售金额:时代滨江上品首开9.98亿拿下8月全市销售金额榜首


2019年8月,温州住宅销售金额TOP10共成交52.79亿元,其中6个项目套均面积高于全市(127平方),7个项目套均总价低于全市(300万元)。

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2019年8月温州住宅销售金额排行榜

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数据整理/朗兆市场研究中心


(注:所有价格为毛坯惠后均价,不含装修价)


鹿城区的时代·滨江上品以9.98亿元的销售金额位居首位,瑞安金地江山壹品、三江国鸿温州1号分居二、三位。

市区二手房情况:8月成交2333套,环比骤降15.4%


2019年8月,市区二手住宅成交面积24.3万方,成交套数2333套,环比下降15.4%,同比上升9.1%。

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数据整理/朗兆市场研究中心


2019年1-8月,市区二手住宅成交面积195.64万方,成交套数19524套;鹿城区成交面积132.49万方,共计13894套,占市区二手住宅成交量71%。


土地市场行情:全市出让同环比大幅减少,瓯海中心区北单元地块被时代高地价竞得


本月,全市累计成交经营性用地12宗,其中商住用地5宗,纯住宅用地1宗,商业用地6宗,共计480亩,环比减少46.3%,同比减少36.84%。


2019年8月涉宅土地出让信息

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数据整理/朗兆市场研究中心

温州市区出让涉宅地块4宗,成交2宗,共计131亩,环比减少47.7%。


8月,拿地金额最高的前三位分别是时代集团、中建国际投资、国鸿新瑞。另外金地瑞安再下一城,竞得东山街道一地块,总价4.23亿元。金地入温以来,瑞安先后开发5个项目,不乏高价地块,其开发密度之集中颇为瞩目。

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数据整理/朗兆市场研究中心

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数据整理/朗兆市场研究中心

朗兆市场研究中心简评


政策方面,8月份温州没有出台相关调控的政策,依然维持相对稳定的状态;温州金融政策方面暂无收紧的情况,基本上执行上浮10%。但央行发文10月8日开始全面调整房贷利率的计算方式,对温州利好/利空值得警示。


土地市场,8月份土地市场成交12宗地块,其中商住用地5宗,纯住宅1宗,商业用地6宗,推出数量同环比下降明显,许有稳定市场供需的因素。


不过,9月份土地市场“反弹”明显,目前已知的9月拟出让涉宅用地19宗,总占地面积1535亩,规划建筑面积235万方,其中涉宅土地供应13宗,总占地面积776亩,规划建筑面积167.6万方。

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2019年9月涉宅用地清单


细分来看,9月土地市场以郊县为主,主城区鹿城、龙湾各有一宗。其中热点地块不少,比如中央涂D-13a地块继上半年新希望玉锦麟后,鹿城西、5050广场商圈一带又一大地块;久闻其声终挂牌的永嘉“温乡城”项目,自带约350米超高层“光环”,今年三江板块市场量价齐飞,接下来三江板块的“天花板”还能涨至何处?也是备受关注。

另外,上周温州自然资源和规划局公布了《2019下半年市区经营性国有土地使用权出让计划清单》。

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值得一提的是,截至8月温州市经营性土地出让金720亿元,其中住宅用地出让金704亿元。按照目前的9月以及部分10月已挂牌地块,超越2017年(790/775)已是毫无悬念,也将会创造自13年以来的历史新高。


当然,其中有部分原因是,原本计划去年第四季度出让的部分地块因行情原因遗留到今年出让,因此今年在土地出让金总额上显得尤为突出。


倘若2019年下半年出让清单内地块如数挂牌出让,今年的出让金收入或将逼近千亿????

在这份清单中,除了已经挂牌出让的,不少地块是首次公开露面,诸如黄龙商贸城、大南街道隔岸垟、朝霞商务区、南塘C-30等地块,其中传闻缠身的黄龙、朝霞,拆迁在伊始就有“绿地”积极围观的消息传出,最终花落谁家,我们也将持续关注。

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