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深度攻略 | 实验中学、温二中、南浦实验三名校学区房,你会怎么选?

2019-07-23 21:03:31 点击 评论

中考之后,又到了学区房成交的高峰。因为中考成绩好坏,直接影响学区房行情,加上其他渠道的大肆渲染,近段时间市区各大知名学区行情一时热闹无比。


为了给市民提供最详实的购房攻略和参考依据,将在接下去一段时间内,连续推出系列学区报道,以飨楼市温州的读者,欢迎持续关注。


之前我们连续推送了3篇学区房的文章,分别介绍了温州实验中学本校(六中)、温州第二中学、温州南浦实验中学本校,学区房的情况,以及我们对整个区域的判断,如果错过了这么精彩的部分,可以点击文字跳转查看。


但如何在3个学区做选择一直是困扰大家的问题。有钱任性,只考虑学区,那选择是简单的,但我们普通人是都是有资金上限的,选择时普遍会碰到以下问题。


•六中虽好,但是房子差单价贵,还值得买吗?

•已经有二中学区房了,有没有必要买六中学区房?

•二中和南浦实验中学应该怎么选?

•只有70万资金可以选到不错的学区房吗?

•如果想兼顾保值升值,哪个学区会更好?

•学区房政策万一转变,学区房会是怎么样?

小编将深度分析比较,三所学校学区房的优劣,给大家购买提供一些有效的建议。

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学校排名与政策


我们在这就不累赘各种升学率数字了,因为当年或者1-2年的成绩不能代表学校长期实力。最佳的比较方式就是看口碑,因为那是长期形成的公允评价。


小编在朋友圈发起了小范围的调查,总体看大多选择了六中排第一,排名第二的竞争激烈,南浦实验中学和二中基本差不多。


我们接下去就以六中学区第一,南浦实验中学和二中并列第二的排名作为基础,来进行学区房如何选择的讨论。

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三个学区目前都是最严格的学区政策,包括“20-60平方需持有三年”、“三年只读一户”、“红色预警”(点击这里跳转前文查看政策详情)。这也从侧面反映出,这三个学区受到市场热捧,属于大热学区。

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学区价格

六中单学区

老房子:总价160-190万左右

新房子:单价3.2万-4.8万/平左右


中介挂牌

•34平 总价165万;41平 总价175万;45平 总价178万;50平 总价180万。

•安平 51平 4.6万/平 8楼;百榕 57平 4.8万/平 16楼;飞鹏 110平 4.1万/平 19楼。


二中学区

楼梯房:单价2.4万-3.3万/平左右


电梯房:单价2.6万-3.4万/平左右


中介挂牌

•屯前 62平 3.2万/平;万岁 66平 3万/平;徐衙 63平 2.8万/平;安澜 66平 2.4万/平。

•八仙 76平 3.2万/平 10楼;墨斗 78平 3.4万/平 23楼;金德133平 3.3万/平 24楼;香港 132平 2.9万/平 7楼。


南浦实验中学学区

楼梯房:单价1.7万-2.7万/平左右


电梯房:单价2万-3.3万/平左右


中介挂牌

•天鹅 84平 2.3万/平;大鹏 57平 2.5万/平;秋明 72平 2.6万;安富 86平 2.6万/平;献华 123平 1.7万/平。

•下吕浦锦园 133平 2.95万/平  22楼;上吕浦锦园  108平 3.2万 8楼。


如何选学区


六中虽好,但是房子差单价贵,还值得买吗?


毋庸置疑六中是目前最好的公立中学。任何事物的第一,都有远远不同于第二的待遇,虽然相差其实不大。比如很多人记住了奥运冠军,第二却少有人提及。也就是这个道理,造就了六中学区的高房价,小面积的老房子单价可以突破5万。而二中和南浦实验中学楼梯房单价也就2-3万左右。那6中的中考成绩有比其他两所学校好上一倍吗?这是完全没有的,只是好了一些而已。


如果这样去比较,那六中的学区房就是高估了。但还要从另一个层面出发,如果多花60万,但是你有多15%的机会进入温州中学,你会愿意吗?这就牵涉到家庭条件和意愿强弱了,对于家庭条件好的人来说,这个当然没问题。如果能进温州中学,不仅是增加了上好大学的概率,而且可以认识一群质量非常高的同学校友。


同时这里还有个隐形的假设前提,就是多花出去的60万并不是真的花掉了,按照近6-7年的情况看,这个区域的学区房一直没跌过。这60万在之后转手的时候,还是60万甚至可能更多,所以不是多花了60万,而是把钱变成了房子,到时再变回来而已。


个人建议:只要学区政策不变,学校成绩不变,房子差单价贵的六中学区房是值得买的。


已经有二中的学区房了,有没有必要买六中学区房?


这个是小编一个朋友的困惑,也是部分人的纠结(有钱人不在这个讨论范围)。中国人总有一些“稳三争一”的口号,这样的思想框架会让多目标状态影响你的决策。就学区而言二中、南浦实验都已经是非常不错的学校,与六中有一些差距,但差距并不大。


这时需要卖出原来的房子,买进六中的房子,而且往往原来的房子正是自己住着的房子。首先确定的是,会产生2次税费,中介费,金额会超过总价的10%,加上巨大的搬迁、买房卖房产生的,时间和精力成本,初次买房经历3个月以上时间是常态。一般会这么操作的人,是对六中有极大期望的,而现实总是难以企及期望的高度,最后可能会有失落。


个人建议:如果已经有二中或南浦实验中学的学区房,就不要考虑去换六中的学区房了,想办法进个好的班级才是更务实的操作。


二中和南浦实验中学应该怎么选?


这又是个经常被问到的问题。目前就口碑和数据上来,两所学校在伯仲之间。房价上,多层南浦价格低一些,房源可选余地也多,二中学区的安澜价格和南浦相当或略低,但是配套南浦要好不少。电梯房南浦选择余地较小,价格上和二中学区相当,但是二中学区电梯房房源多,可选余地大。


个人建议:如果你觉得二中和南浦实验中学,教学质量一样,那么多层房选择南浦,电梯房选择二中。


只有70万资金,可以选到不错的学区房吗?


答案是肯定的,甚至更低一点也是可能的。六中是买不起了,因为小面积的老房子不能按揭,需要一次性付款,要准备150万以上的资金。


南浦实验中学和二中都有可能,比如安澜小区的一套48平方,2.4万/平方,总价115.2万。这个区的评估价是1.6万左右,评估总价大约是76.8万,贷款7层,能贷款53万,首付就是115.2-53=62.2万,加上税费、中介费,70万之内就能完成。南浦实验中学也是同样的情况。


个人建议:70万资金,可以考虑南浦实验中学和二中,找面积较小的楼梯房,提前找提前买,是可以选到不错的学区房的。


如果想兼顾保值升值,哪个学区会更好?


这个是一个资产投资问题。先看下历史,根据中介回忆,二中学区2014年多层的低点单价大约在1.8万/平。南浦实验中学2013-2014年二区、八区的最低点大约在1.8万/平。六中广小双学区2012年30平方,单价2.7万/平总价80万左右。目前二中多层单价2.4万-3.3万/平左右,南浦二区、八区单价2.6万/平左右,广小六中双学区30平方,单价7万/平总价220万左右。


可以看到南浦实验和二中的涨幅都差不多,涨了50%多,涨幅二中稍多一些,而六中广小双学区涨幅惊人,涨了150%多。整体上三个学区都超过了温州的整体涨幅,处在平均线之上,都提供了保值增值的属性。从历史数据上看,显然是六中学区更具保值升值能力,但同时显眼的单价也让一部分人怀疑是否虚高。


个人建议:先重点选学区,那是核心目标,保值增值只是副产品,切勿本末倒置。从投资角度,稳健型选择南浦和二中,如果你相信头部效应和强者恒强,那么六中学区是你的选择。


学区房政策万一转变,学区房会是怎么样?


这也是小编经常被问到问题。我还是一贯的观点,学区房是由教育资源不平衡导致的产物,是长期博弈后产生的目前最为高效公平的择校方式。即使没有了学区房也会有其他东西代替,但是否能有市场自己产生的方式高效和公平就很难评估。从当年的择校费到现在的学区房,今后一定还有其他方式产生,但相信是一个循序渐进的过程。


如果学区房没有了择校价值,那么就会挤出择校权产生的溢价,回归到该地区本身的平均价格。


个人建议:不用去考虑长期的政策风险,只用考虑孩子入学那一年政策稳定即可。读书才是这件事情的核心,进去读了就已经完成核心目标,剩下的是锦上添花而已,得之我幸,失之我命。


最后再啰嗦一句,孩子的成绩好坏,除了跟学校的学习氛围、师资力量、各种条件有关外,最重要的还是跟孩子本身的学习态度和学习能力有关,所以找个好的学区只是其一,不能一概而论,希望更多家长有颗平常心。

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