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S1车站+社区商业!万科16.188亿封顶竞得潘桥站百亩地块!楼面价有点…

2019-07-18 23:49:27 点击 评论

今天出让的温州市三溪片区货站单元B-07地块,6家房开报名。


最后,万科经过79轮,以总价16.188亿元、楼面价7809元/㎡(封顶)+5600㎡政策性用房竞得该地块,溢价率30.1%。

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今天成交的温州市三溪片区货站单元B-07地块,位于瓯海区潘桥街道马桥村、陈庄村,即福州路以东、连云港路以北区域,S1线潘桥站旁。该地块出让面积103.649亩,总建筑面积20.7297万方。

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地块区位图


值得关注的是,零售商业与餐饮面积控制在1.5-2万方,其中至少1.5万方商业需结合潘桥站设置。也就是说,该地块包含一座成规模、集中式的社区商业。而这座社区商业,至少1万方的集中商业建筑面积在地块建成后须由地块受让人持有运营不少于8年,期间不得分割销售(转让)也不得整体转让。


这种社区商业,可以参考瓯海中心区的亿象广场、黄屿的壹品广场、六虹桥路在建的印象里。不过这里结合了S1线车站,优势更为明显。

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地块现场图。据省土地使用权网上交易系统


除商业外,该地块的住宅,建筑高度控制在60-100米。也说就是,所有的住宅都是高层建筑。


今天参拍的房企有中梁、旭辉、万科、金地、大家、龙湖6家。


该地块所处的潘桥,位于瓯海中心区西南方向,属于高铁新城范围,是温州重要的城市门户之一。


总体来讲,高铁新城当前的城市建设,集中在火车南站前,以港龙商业广场、大象城、站南商贸城、君庭大酒店等共同形成的专业市场与商务集群,成为高铁新城核心区。而今天成交的地块,位于高铁新城核心区以南约2.5公里,乘坐S1线正好1站。

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高铁新城。来源:瓯海新闻网


虽然瓯海中心区新盘不少,但高铁新城的新盘还是比较少的,在温州楼市中属于比较低调的板块。2017年底,阳光城拿下温州市三溪片区货站单元A-04、A-05 地块,楼面价6888.2 元/㎡。


该地块,就是现在的阳光城·愉景公馆。愉景公馆已多次开盘,毛坯均价约18000元/㎡,其中中小户型最热销。这是高铁新城当前仅有的新盘。


再看看相对近一点、新一点的现房,泊林公馆当前二手房均价大概20000元/㎡出头。周边其余项目基本上都是安置房,品质明显低于商品房,二手房价格普遍不足20000元/㎡,甚至有些不足15000元/㎡。当然,很多刚交付的安置房都还没领证。

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泊林公馆及周边安置房。来源:百度全景


除了该地块包含的社区商业、周边的市场集群外,真正意义上集吃喝玩乐购为一体的城市综合体,仅有大西洋银泰城,距离该地块约4公里。


该地块最大的优势是轨道交通S1线带来的方便、快捷,有一点TOD的味道。另外,前往火车南站乘坐S1线仅1站,周边也有潘桥、娄桥2个高速公路出口,交通非常便利。

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S1线潘桥站。来源:新蓝网


但该地块的缺点,同样在于交通。


地块东侧是高铁杭深线,存在噪音、分割城区两大弊端,接下来还要建动车所。地块以西的福州路,是新104国道的组成部分,成为城市过境路。


受此影响,该地块周边分布着大量物流园区,而这一圈的道路,当前也是大货车横行,环境并不好。

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潘桥物流园。来源:地图淘金


在瓯海中心区在售新盘起步面积越做越大、房价越来越高的情况下,该地块正适合提供一些总价相对较低的中小户型,面向刚需购房者。


今年,轨道交通S1线开通,让温州步入轨道交通时代。从惠民路站出发,前往该地块旁的潘桥站,也仅需5站、约20分钟。


因此,如果在中央绿轴区域上班,买不起边上那些动则三四万的新房,又看不上品质低劣但也不便宜的安置房,那么住在潘桥,价格低、房子新,通勤也不是问题。

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轨道交通S1线。来源:海峡交通圈


然而,当前S1线客流量未达预期。除了部分预留站未开通、北侧老金温铁路未拆除外,沿线开发程度低也成为重要原因。


因此,今年S1沿线土地出让力度加大,除了今天成交的潘桥站地块外,还有凯迪控股拿下的德政站北地块,华董、德信分别拿下的龙霞站南两宗地块,世茂拿下的火车站南地块,等等。当前正在挂牌、即将出让的还有德政站商住地块、新桥站旁的瓯海中心区北地块。


可以预见的是,轨道交通会进一步走进温州市民的生活,S1线当前有限的客流量也是暂时的,迟早会爆满。

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