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口碑房企滨江在温市区第一盘——万家花城,拉低城西仰义的价格体系了吗?

2019-07-18 23:42:59 点击 评论

导读:本周五(7月19日),位于仰义林里的滨江·万家花城(备案名:万和家园)一期236套住宅将迎来开盘。


该项目自2017年年底拿地到一期开盘,中间隔了1年半的时间,可谓千呼万唤始出来。滨江打磨如此之久,此次开盘难道会有什么惊艳的产品亮相?


另:本周六吾悦广场的璟悦府也将开盘,房哥平台对该楼盘的全方位点评及选房分析,预计将于明天推送,有兴趣的土豪敬请留意。


开盘楼幢


一期预售住宅共13幢,236套,共计建筑面积32016.08㎡,其中多层住宅44幢、46幢、47幢、50幢,建筑面积20102.2㎡,174套;叠墅排屋22幢、23幢、24幢、25幢、26幢、27幢、28幢、29幢、30幢,建筑面积11913.88㎡,62套。

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►楼栋分布图


区位分析

该项目位于鹿城区仰义街道钟山村、林里村(近林里隧道)

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►楼盘位置


滨江·万家花城与阳光100·阿尔勒小镇是隔壁邻居。从位置来看,万家花城相对条件好一点,一是双藤公路出来就到楼盘,不用再绕山路;二是南侧山谷规划是泄洪区,会形成水景资源。

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►效果图。仅为示意。图/微信公众号“温州滨江万家花城”


房探小哥此前曾实地查看过,对两楼盘影响最大最关键的,还是交通、生活配套不完善。周边的硬件设施还在持续推进建设中。

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►图/微信公众号“温州滨江万家花城”


目前,330国道双屿至仰义段已建成通车,新104国道温州西过境公路(2017年10月4日开工,工期三年,预计2020年10月后达到通车条件)、双藤公路也正在建设中。But,双藤公路的通车问题曾广受诟病,原定3年就该完工,但至今快8年了!


对此,买了阿尔勒的业主在温州网络问政平台上问政,相关部门回应称,双藤公路将争取下半年交工通车。

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►图/温州网络问政平台


需要特别注意的是,双藤公路通车后,对于属地客群而言,交通改善还是非常大的。但是对于市区自住和“第二居所”购房者而言,还是要通过老104国道线,经过双屿仰义鞋都等区域回去,这一路交通条件和软环境还是相对较差,会严重影响上山居住的兴趣。


开发商和投资者共同期盼的,是希望有朝一日通过望江路-瓯江路西延线-双藤公路进入万家花城。


如果能做到这一点,交通界面还是非常不错的,也能真正做到与市区的无缝对接,这种情况下,房子当第一居所也没有毛病。


但这个想法,短期内很难兑现。瓯江路西延(江滨A线西段)计划于2019年完成竣工并交付使用。但卧旗山以东至望江西路一带,因涉及码头及卧旗山垃圾填埋场等,政策处理难度较大,短期内还看不到贯通的希望。


万家花城的尴尬之处就在于,从其产品定位来看,它更适合做城市高端群体改善居住和第二居所,但周边条件的负面作用,又制约着这样的目标客户来购房下单。


除非是投资者,闭着眼买了,等着那条路,等个八年十年的,有朝一日总会通吧。


滨江品质

需要特别强调的,是滨江的品质。滨江在杭州的口碑,与绿城双峰并立。

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►图/透明售房网


据住在杭州网统计,今年上半年,杭州单价6万元以上高层住宅共销售397套,其中由滨江开发打造的为329套,占比83%。


从中指研究院的调查来看,2019年滨江在杭州的客户满意度、客户忠诚度位居第二。

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滨江之所以在杭州取得较高的认同,其主要特点,在于相对较好的建筑质量控制和景观体系营造。相对而言,滨江所建房子的品质,会更有保障一些。


会所功能

那么,作为滨江在温州市区独立操盘的首个楼盘,万家花城究竟如何呢?


6月底的一天,房探小哥前往踩盘。其中,会所的功能给人印象至深。

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►实景图。图/微信公众号“温州滨江万家花城”


滨江景观的细节营造,还是相当精致的。但愿未来小区景观营造,不要毁了一贯的好名声。


间距日照

虽然该项目容积率极低,仅1.1。但项目内楼栋整体布局那叫一个密啊。光看效果图上就是密密麻麻的一片,没有任何集中绿地。

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►效果鸟瞰图

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►楼间距示意图


北侧洋房楼间距25-27米左右,楼间距与楼高之比大于1,间距还是相当不错的,加上地形北高南低,洋房一楼大寒日正午日照,基本不会受到南侧房子遮挡。


户型分析


由于是多层洋房设计,房子的得房率还是相当高的,加上套用原来计容政策,还有部分阳台赠送,所以小面积的尺寸也能得到保证。户型也是市面比较成熟的类型,没啥毛病。


100方户型▼

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118中间套户型▼

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121边套户型▼

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130方户型▼

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143方户型▼

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相对而言,从样板房来看,排屋的花园还是有点小,最糟糕的是,叠排上跃竟然没有屋顶花园赠送。


排屋210㎡户型▼

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价格分析

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因该项目实行住宅全装修交付,洋房价格备案未包括全装修2500元/平方米、3000元/平方米,排屋价格备案未包括全装修1000元/平方米、1250元/平方米。


万家花城一期整体折后均价1.59万/㎡,其中多层折后均价约1.26万/㎡,叠墅折后均价2.16万/㎡。


周边可对比的楼盘着实不多,能比较的也只有阳光100·阿尔勒和山下的碧桂园项目(售罄)。


阳光100·阿尔勒的楼栋多属二类高层,一个单元多户设计,主打中小面积户型,正好阿尔勒三组团(五期)也周五开盘,折后均价约1.14万/㎡。

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►阿尔勒三组团五期开盘楼栋图


万家花城产品包含多层洋房,得房率更高一些。户型面积段多在100-140㎡。


我们简单对比万家花城44#5楼100方中间套 和阿尔勒三组团五期6#5楼91方中间套之间的价格。


万家花城一期44#和阿尔勒三组团6#南侧均有建筑,视野条件受到限制。但万家花城楼间距较大,低楼层日照基本能满足,采光条件比阿尔勒五期6#要好一些。


再看看价格对比。

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万家花城备案价虽高,但得房率也高,两者都有阳台赠送面积,按套内面积折算后,万家花城的价格反而比阿尔勒五期要便宜一些。


万家花城毕竟是电梯多层小洋房,加上开发商的口碑加持,本来应该能获得较高的溢价。但是西部山上这个区片,投资客早在几年前就被阿尔勒一二期消耗得差不多了,属地客群的刚需与改善者,对价格敏感性更高。


所以万家花城,只能沦为与阿尔勒打价格战的境地。


万家花城的这个价格,比起2017年山下鞋都内的碧桂园东麓西麓1.2万元/㎡的售价,也有一定的优势,双藤公路通后,山上的居住条件反而比山下更好。


这么综合一比较,万家花城洋房的这个价格,相当于拉低了城西这个区片的价格,对于属地客群而言,还是有一定的性价比的。


至于万家花园叠排,2.16万/㎡的折后均价不算高,但如果没有市区客群,销售起来还是够呛!特别是叠排上跃,单价也只有一万四五,可是180方的面积没屋顶花园,有钱人看不上没钱人住不起,这是资源错配啊。


对于市区的购房者而言,你若愿意赌可见的未来交通改善的确定性,也可以关注一下。


选房特别提醒


----多层洋房中44、46、47#均包含了100方的中间套,在视野和日照差不多的情况下,优先选择最便宜的44#。


----对于叠排上跃这个户型,如果屋顶楼板浇筑方便未来开洞,那么购房者在交付后可以自行打洞做楼梯,这样的话,就可以拥有一个私家屋顶花园仰望星空了。如果那样,上跃还是有一定性价比的。

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